La junta de zonificación bloquea la propuesta de la gasolinera de White River Township

Jul 05, 2023

Una fotografía aérea de noviembre de 2022 de la propiedad en 4978 Smith Valley Road, Greenwood. La Junta de Apelaciones de Zonificación del Condado de Johnson rechazó el martes una propuesta para construir una gasolinera allí.

Proporcionado por el Departamento de Planificación y Zonificación del Condado de Johnson

Una propuesta para una nueva gasolinera en White River Township enfrentó la reacción de los residentes cercanos y finalmente fue rechazada por la junta de zonificación del condado.

JSR Investment LLC, con sede en Indianápolis, solicitó el martes a la Junta de Zonificación del Condado de Johnson una excepción especial de zonificación para construir una estación de combustible en una remodelación planificada de una propiedad en 4978 Smith Valley Road, Greenwood.

El lote fue anteriormente un taller de reparación de automóviles hasta aproximadamente 2020, y luego se utilizó como un espacio flexible. Ha estado vacío desde hace algún tiempo, dijo Michele Hansard, directora de planificación del condado de Johnson.

El desarrollador solicitó la excepción especial porque el lote está zonificado B-1, para negocios de vecindario, que es para negocios como oficinas o pequeñas tiendas minoristas, según el código de zonificación del condado.

Esa zonificación B-1 no permite estaciones de servicio, según el código. JSR Investment quería remodelar y ampliar el edificio existente para convertir la propiedad en una tienda de conveniencia con una estación de servicio de seis bombas con luces en el dosel, según documentos del condado.

El personal de planificación del condado de Johnson recomendó en un informe que la junta rechace esta solicitud de excepción especial por varias razones, incluido el impacto que tendría en los residentes de la subdivisión cercana al lote. Los miembros de la junta votaron a favor de mantener esta recomendación del personal y no otorgaron la excepción especial en una votación unánime.

El informe del personal decía que una gasolinera en ese lugar, que se encuentra en el corredor de Smith Valley Road y la Interestatal 69, “interferiría sustancialmente” con el plan integral de White River Township. "Las estaciones de servicio no encajan en la designación de uso de suelo comercial de vecindario debido a su intensidad de uso, funcionamiento general las 24 horas, tráfico constante y intenso y usos residenciales contiguos inapropiados en general", dice el informe.

Hansard también señaló durante la reunión que una estación de servicio podría ser "peligrosa y nociva" para las propiedades cercanas.

"Una estación de servicio, como todo el mundo sabe, tiene el gas como componente principal", dijo Hansard. "El gas puede generar vapores, puede causar fugas, puede haber olores nocivos... puede causar más contaminantes en el aire que el negocio minorista promedio".

Pat Rooney, abogado que representa a JSR Investment, dijo que los propietarios planeaban operar este lugar ellos mismos como una empresa familiar. También planearon cerrar la tienda y la estación de servicio de 11 p.m. a 5 a.m. todos los días. La compañía opera otras dos gasolineras en Shelbyville e Indianápolis, dijo.

Agregó que los desarrolladores se encargarían de minimizar las distracciones a los vecinos cercanos con jardines, precauciones para distraer el ruido y esas horas limitadas de operación. Dijo que el edificio actual, que algunos miembros de la junta calificaron de “monstruo” durante la reunión, sería remodelado para que sea “estéticamente agradable”.

"El plano del sitio está diseñado para una relación armoniosa con las propiedades adyacentes", dijo Rooney.

Esta propiedad en Smith Valley Road linda con un vecindario residencial. Dos propietarios cercanos, cuyos patios dan a la propiedad, hablaron en contra de la propuesta de la gasolinera en la reunión.

Shelley Carnes y Randy Moonshower dijeron que no quieren una gasolinera en su patio trasero. Carnes dijo que aunque los propietarios no planean operar la estación durante 24 horas, el cierre tardío aún afectaría el tiempo que su familia pasa en la piscina de su patio trasero.

“Cuando hablan de cerrar a las 11… a esa hora ¿hasta qué hora nos vamos a quedar despiertos? ¿Hasta las 12? ¿Y esperar a que apaguen las luces para disfrutar de nuestro patio trasero? Dijo Carnes. "... Esta es una zona tranquila de Center Grove y no necesitamos otra gasolinera".

Moonshower dijo que no creía que la tienda y la gasolinera fueran de propiedad familiar, ya que la compañía dijo que sería una gasolinera de BP.

“Esta no es una gasolinera familiar. Este es un conglomerado corporativo justo en mi patio trasero. No lo necesito. Center Grove no lo necesita”, dijo Moonshower.

Los propietarios cercanos también estaban preocupados sobre cómo una estación de servicio afectaría el valor de sus propiedades, dijeron. David Berzins, cuyo patio también toca la propiedad en cuestión, dijo que una gasolinera trae gente y le preocupaban los trastornos que la gente pudiera causar en su propiedad y en otras cercanas.

Le preocupaba que los clientes de la gasolinera tiraran basura o comida a su jardín o orinaran en su cerca.

Los miembros de la junta también estuvieron de acuerdo en que una gasolinera no era el mejor uso para esta propiedad comercial, dijeron el martes. Dijeron que ya había varias estaciones de servicio en Smith Valley Road y sus alrededores.

El miembro Steve Powell alentó a JSR Investment a regresar con una idea de desarrollo diferente porque cree que la propiedad tiene potencial, pero no para una gasolinera, dijo.

"Me gustaría ver un plan reflexivo que sea beneficioso para todos... el crecimiento se producirá de todos modos", dijo Powell. “No me ha gustado la forma en que se ha utilizado esa propiedad en el pasado. Ha sido una monstruosidad. No veo, según lo que veo aquí, ninguna mejora con una estación de servicio”.